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北京写字楼租金止跌了!在线教育企业退租影响多大?

市场需要回归正常状态

时间假如拉回到2021年年底,北京写字楼市场正一片愁云。

2021年底,数据显示,北京写字楼市场空置率达到19.4%,创近十年的新高;与此同时,写字楼市场的租金水平从2021年底的383元/月/平米降至351元/月/平米,降幅达到8.4%,同样创下近10年的新高。

当时的北京写字楼市场受提供量偏大、产业结构调整和疫情等原因叠加影响,可谓遭遇了从未有过的冷淡。

但市场的状况并未因新年到来而瞬时回归,一方面是不断攀升的净吸纳量,另一方面是环比降低的租金水平,这场复苏看上去有的漫长。

据高力国际数据,2021年首季、第二季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量分别为26万平米、37万平米,上半年累计去化量已经达到历史全年平均净吸纳量水平,同时,这也是近十年来初次连续两个季度出现超越20万平米的市场去化。

而租金水平方面,继2021年底降至351元/月/平米以来,2021年首季、第二季度北京甲级写字楼平均租金继续降至344.8元/月/平米和340.8元/月/平米。

不过也要看到租金降幅的确在逐步收窄。

2021年第三季度,北京写字楼市场的回归看上去愈加明显起来。

高力国际数据显示,连续下跌九个季度后,北京写字楼市场的租金出现企稳趋势,市场平均净有效租金为341.1元/月/平米,环比微涨0.1%。高力国际预计,市场租金调整的窗口期接近尾声,租金有望在四季度或2022年一季度出现更大幅度回升。

空置率方面,北京甲级写字楼空置率连续多个季度上升后,于2021年二季度开始环比降低,当季空置率减少到18.2%,这一趋势持续到三季度。依据高力国际统计,三季度,北京全市甲级写字楼空置率为16.7%,环比降低1.5个百分点。

空置率降低主如果由于写字楼市场近两个季度保持高吸纳量。依据高力国际的数据,三季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量为21.5万平米,依旧维持了较高的需要水平。

陆明表示,北京甲级写字楼市场需要事实上已经回归正常状态。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨同样觉得,商业地产市场的反弹如期而至。

对整体市场影响不大

“双减”政策下,在线教育企业的集中退租对北京写字楼市场影响怎么样?

据高力国际数据统计,部分子市场短期内受此影响较大。今年第三季度,北京上区域域产业园区的净吸纳量为-3万平米,环比降低了6.5万平米,过去四个季度,上区域域的平均净吸纳量为4.5万平米。

租金和空置率也随之波动,租金从上季度的176.1元/月/平米下滑至173.1元/月/平米,空置率由5.4%上升到6.8%。

应该注意的是,上区域域产业园区租金一直处于较高水平,空置率向来低于平均水平,在“双减”影响之下,该地区租金仍高于产业园区市场平均租金,空置率也低于全市16.7%的平均水平。

除上区域域以外,望京-酒仙桥地区、中关村地区也有很多在线教育企业退租。高力国际数据显示,三季度,望京酒仙桥地区甲级写字楼和产业园区净吸纳量为1.2万平米,环比降低5万平米;中关村地区净吸纳量为负0.8万平米,环比降低2万平米。

但高力国际同时指出,在线教育企业退租的影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目,对甲级写字楼影响较小,对整体市场影响不大。

“而且在线教育企业常见集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场,大面积腾退正好为其他企业的新增办公需要提供了空间。同时,在线教育企业退出的面积多数具备崭新装修及办公家具,因此该类面积投入市场后很受网络企业的欢迎。”陆明表示,除去少数“专业”教培楼宇外,业主常见持有乐观态度,尚未出现过分担心后续出租的状况。

“至暗时刻”渐远,今年三季度,北京写字楼市场延续复苏态势。

高力国际日前发布的数据显示,北京甲级写字楼净吸纳量在连续两个季度创下历史新高之后,第三个季度亦维持在较高水平,租金则在连续9个季度下跌后,初次迎来了止跌微涨,空置率进一步降低。

整体市场趋稳,但部分地区市场暗流涌动。三季度,受“双减”政策影响,在线教育企业集中退租导致北京上区域域写字楼净吸纳量出现负数,望京-酒仙桥和中关村地区因在线教育企业较多,遭到的影响也相对较大。

高力国际华北区研究部董事陆明也进一步指出,在线教育企业退租对全市场的影响很有限,且市场短期内即可修复。