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营收1/5是应收账款 世纪金源能带给股东真实收益吗?

距离招股书失效仅6天,世纪金源服务讯速向港交所发起IPO二次冲刺,作为今年现在唯一一家招股书失效的物企,世纪金源服务上市心态略显急迫。

从新递交的招股书披露的数据看,世纪金源服务规模和经营营业额均在不断增长。与多数从地产分拆的物企一样,世纪金源服务存在关联买卖占比较高,过度依靠母企业的问题。同时,第三方扩张之下低毛利率问题将成为困扰其盈利能力的一大难题。更值得关注的是,公司在营业额不够亮眼,行业竞争优势尚不足的状况下,以高额派息“输血”母公司,让外面对这家物业将来的进步充满担心。

同时,世纪金源服务还面临贸易应收款与坏账迅速增长的问题,增速高于营收。公司增长水平欠佳;加之营收增长的主要出处之一是关联买卖。这部分由关联买卖带来的营收,是不是能达成现金流,便成为影响将来股价的一个重要。从此前上市的物企状况看,那些账面收益没现金流的公司股价走势大多不佳。这也让令世纪金源的上市前景蒙上了一层阴影。

01

派息额为收益2倍??

高额派息掏空公司?

据招股书披露,于往绩记录期并无派付任何股息的世纪金源服务于2021年忽然以高出年内收益4倍的金额向股东派息,尽管之后连续三年派息金额不断降低,仅2021年,世纪金源服务派息金额仍占年内收益超九成。

招股书显示,2021年至2021年,世纪金源服务分别向股东分派股息9亿、2.90亿、2.30亿,三年派息金额高达14.2亿元,而其三年时间年内收益仅为2.18亿、1.81亿、2.49亿,三年总额为6.48亿元。

从数据中可以非常直观的看出,2021年至2021年三年,世纪金源服务的派息总额为其收益的2.2倍。

值得注意的是,世纪金源服务由母公司世纪金源集团董事局主席黄如论之子黄涛和黄世荧合计持股比率92%,根据该比率计算,世纪金源服务连续三年的高额派息大多数均流入实控人腰包。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示,通常来讲,能确保公司增长的分红比率,应该是在保持公司财务稳健和可持续进步的首要条件下,在不影响经营所需的状况下进行适合的分红派息。

关于世纪金源高额派息的实质缘由,与是不是通过物业向世纪金源集团输血,和讯房地产发送邮件致世纪金源服务有关人士,截至发稿,暂未获得回复。

世纪金源服务与实控人之间维持很多的现金往来,据招股书数据显示,2021年和2021年,世纪金源服务为世纪金源集团分别提供19.53亿元和6.68亿元的资金支持。

02

续约率持续降低??

资料显示,世纪金源服务主要通过“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌运营物管服务和社区增值服务业务,并随世纪金源的大盘模式布局达成规模扩张。因为公司服务主要围绕世纪金源集团的物业,使得世纪金源服务收入和收益出处也高度依靠母公司。

招股书显示,截至2021年、 2021年和2021年12月31日与2021年4月30日,由世纪金源集团开发的在管面积分别占世纪金源服务在管面积的91.0%、75.1%、74.3%和68.6%,分别贡献总收入的97.6%、89.3%、83.2%、82.9%和84.6%。

但世纪金源服务的物业管理合同续约率却在不断降低,2021年、2021年、2021年公司物业管理合同续约率分别为100%、99.6%,97.2%,截至招股书披露最新年份即2021年4月30日,世纪金源服务物业管理合同续约率已降至96.7%,同比降低2.52%。

业内人士剖析指出,合同续约率的降低或与其服务水平难以满足业主需要有关,这就需要世纪金源服务提高服务能力。

应该注意的是,对母公司过度依靠,一旦母公司进步不利,物业也会陷入扩张的瓶颈期,而公司不断恶化的服务水平一旦影响到母公司地产板块的项目销售,这种稳定的从母公司获得收益的做法是不是还能得到保证?截至发稿,公司也并未就该问题进行回复。

从数据变化看,世纪金源服务在加快拓展第三方物业面积,但因为第三方的物业毛利率较低,即使在面积增加的状况,其收入和收益贡献仍不见起色。

数据显示,2021年,世纪金源服务来自世纪金源集团的物业管理服务毛利率为32.3%,但其来自第三方的毛利率仅为14.8%,差距悬殊。

截至2021年4月末,世纪金源服务来自第三方的物业管理服务毛利率为22.7%,较2021年的25.1%降低了2.4个百分点;而同期来自世纪金源集团的物业管理服务毛利率为36.1%,较第三方物业的毛利率水平高出13.4个百分点。

这就意味着,伴随世纪金源服务第三方物业管理占比提高,其毛利率水平将走低。

另一方面,截至2021年4月30日,世纪金源服务的物业管理服务占比78.3%,增值服务占比21.7%,在过去三年,管理规模持续增长,增值服务占比却不断降低,分别为25.2%、22.7%、20.6%,显然,呈下滑态势的增值服务难以扛起公司营业额增长大旗,与占比不到20%来自独立第三方物业开发商的收入,世纪金源服务将来可持续进步能力有待提高。

03

坏账率持续暴涨?

高额派息带来的高额应对股息直接致使公司贸易应收款增加。连续三年,世纪金源服务贸易应收款持续上升,2021年-2021年分别为0.98亿、1.33亿、1.80亿,2021年和2021年贸易应收款的增幅约为35%。至2021年4月30日,其贸易应收款已大幅上涨至2.76亿。仅4个月的时间,世纪金源服务贸易应收款大增0.96亿元,增幅高达53%。

对比营收来看,2021-2021年三年分别为9.22亿、10.59亿、12.89亿,2021年和2021年同比增幅分别为14.9%与21%。

从数据对比看出,世纪金源服务贸易应收款增速远超公司营业收入增速。

同时,世纪金源服务贸易应收款坏账比率也处于持续上升状况。过去三年,世纪金源服务坏账占比分别为11.48%、13.12%、13.34%。

在物业行业,贸易应收款的坏账增加,非常大程度反映该企业的服务水平。业内人士剖析指出,从数据上看,该企业的收入和盈利水平并不高,同时行业亦有公司通过虚增收入、推高贸易应收款的方法来虚增营业额,对世纪金源服务业务收入真实性持怀疑态度。

另一方面,贸易应收款的与日俱增致使公司流动负债增加,2021年公司流动负债总额8.42亿,同比上升25.69%,随之而来的是世纪金源服务因资产负债比率过高而缺少物管行业本该有些轻资产优势,2021年公司资产负债率已由2021年68.4%上升至78%,已处于行业较高水平。

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